תמ"א 38 - בתומר 6

תהליך תמ"א 38 החל לפני כ 4 שנים:

1.    לפני כחמש שנים מוניתי ליו"ר ועד הבית מכיוון שלא היה אף אחד שמוכן לקחת את התפקיד וחברת אחזקה הייתה יקרה מידי

2.    בשנה הראשונה נוכחתי לדעת שמצב הבניין גרוע מאוד מבחינת תשתיות שקורסות,

        צינורות מים ראשיים משותפים מתפוצצים לעיתים קרובות,

        צנרת ביוב ורטיקאלית רקובה ומתפוררת, קירות חיצוניים שלא אוטמים מי גשם וביובים ישנים שקורסים ונסתמים

        משורשי העצים שגורמים לסתימות לעיתים קרובות.

        לכן, בשנתי הראשונה כיו"ר נאלצנו להחליף תשתית ביוב קצרה הכוללת שני בורות בעלות של כ 25,000 ₪. 

        בנוסף לכך כל תיקונים שנעשו היו בגדר כיבוי שריפה מכיוון שתיקון שנדרש לזמן ממושך עולה המון כסף.

3.    לאחר שנה של תיקונים אינסופיים הבנתי שהבניין צריך לעבור שיפוץ כללי שיכלול חידוש כל התשתיות של הבניין.

        שיפוץ כזה עולה מאות אלפי שקלים, וכאן נכנס תמ"א 38.

        כעבור שנה מכניסתי לתפקיד, בישיבת ועד בית השנתית, הבהרתי לדיירים את מצב הבניין והחתמתי

        את רוב הדיירים להביא הצעות קונקרטיות ומבוססות של תמ"א 38 לדיירים.

4.    באותו זמן לערך פניתי  לאגודה לתרבות הדיור, משרד השיכון (מר שלמה חלבני) ומשרד

        עורכי דין ירושלמי המתמחים בנדל"ן (אבולוף, צדוק ושות'),

        במטרה לכוון אותי ולעזור לי בכך. כמו כן, ערכתי מספר פגישות בבניין עם אנשי מקצוע בעלי שם ונסיון,

        שהדריכו אותי כיצד ניתן לקדם ולבצע את הפרויקט על אבני הדרך שיש לעבור לצורך כך.

5.    לאחר לימוד מעמיד של תמ"א 38 שהפך לחוק, חיפשתי במשך שנה יזם שיהיה מוכן לעשות את הפרויקט שיכלול הרחבות, 

        בתמורה לחיזוק, חידוש תשתיות, ממ"ד ומרפסת לכל דייר ללא הוצאה כספית מצד הדיירים.

              6.     בסוף שנה זו הבנתי שזה בלתי אפשרי, שכן כל ההצעות שקבלתי לא כללו בניית ממ"ד מכיוון שזה לא יהיה רווחי ליזם, וכן
                      קיבלתי הצעה רצינית אחת, שעקרונותיה הובאו לאסיפת דיירים בחלוף שנה.

7.    כדי לממש את התחייבותי ולהביא הצעה קונקרטית וטובה לדיירים, בהתייעצות עם כל הגורמים המקצועיים,

        התגבש לאחר כשנה חוזה בסיסי רציני בשיתוף היזם (שעובדים גם עם משרד השיכון בפרויקטים

        שונים בירושלים ובמרכז), עורך דינו, אנוכי ועו"ד ערן אבולוף.

8.    באותו זמן לערך קבעתי פגישה עם תרבות הדיור (עו"ד ברוך גבעתי ועם מנהלת הסניף לילי) במשרד בירושלים,

        כדי להבין איך להציג זאת לדיירים ולקבל הכוונה משפטית להמשך.

        בפגישתנו הובהר לי שלא ניתן לאשר תוכנית תמ"א 38 באסיפת דיירים (שלא כוללת את כל בעלי הדירות)

        ושכל הצבעה שתהיה לגבי נושא זה,

        אינה מחייבת את כל הדיירים מכיוון שלא ניתן לקבל החלטות במה שנוגע לרכוש ונכס של בעל דירה

        וכי הזכויות המשותפות בגג הינן חלק מרכושו של בעל דירה,

        וככך, זכותו של כל בעל דירה להחליט בעצמו אם לחתום על חוזה של פרויקט תמ"א 38 מול יזם או לא.

9.    בישיבת ועד לאחר מכן (שנת 2009) הוצג חוזה הפרויקט לכל הדיירים בבקשה לתת הערות כדי שנוכל ליישמן ולהטמיען בחוזה.

        יצויין כי כל הדיירים קיבלו עותק מהחוזה בטרם הישיבה בכדי שיוכלו לעבור עליו.

        במקביל התבקשו דיירים לנסות לקבל הצעות רציניות מעוד יזמים.

        בנוסף התבקשתי לבדוק את מצב הבניין באופן יותר יסודי כדי לדעת טוב יותר את מצבו הקונסטרוקטיבי והתשתיתי

        (בנוסף לחוות דעת מהנדס תרבות הדיור שניתנה ומהנדס נוסף).

10.  לאחר שנה נוספת של תיקוני חוזה והטמעת הערות דיירים (לפני כשנה) ולאחר שלא נמצא יזם נוסף המעוניין בביצוע פרויקט זה, 

        הוצע ההסכמים לדיירים לחתימה, כל אחד אל מול היזם כרצונו.

11. באסיפת דיירים האחרונה שנערכה ביום 29.6.10, קיבלו הדיירים סקירה מקיפה על מצב הבניין מפי

      מהנדס בכיר בחברת פלס ביקורות מבנים. 

       הערכת התיקונים הינה כ 650,000 ₪. בה הוחלט לפי קביעת התקן לאחזקת מבנים, שיש לתקן את כל הליקויים,

        כך שבכל שנה נאסוף אלפי שקלים מכל דירה כדי לקדם תיקון אחר.

       החל מאיטום קיר מערבי וגג. בנוסף, באותה פגישה, הבהרתי לדיירים שאינני רוצה לארגן חתימות דיירים עם העו"ד של הבניין.

        למרות זאת אעזור לשכנים לקדם את הפרויקט ככול שאוכל.

    

אני את הבטחתי קיימתי, עכשיו הכול תלוי בדיירים, אם ברצונם לתקן את הבניין על חשבוננו לאורך שנים

או לבצע פרויקט מרוכז שיחדש את כל הבניין ותשתיותיו ללא עלות.

עד אז, אנו נאסוף בכל שנה אלפי שקלים מכל דייר כדי לקדם את התיקונים הנדרשים החל מאיטום הבניין.